10月26日,星期三。
袁天凡高兴的走进董事长办公室,汇报道:“老板,我们已经收购到99%的淘化大同股权,此次私有化行动获得完全成功。”
动用2.2亿港币,收购25%淘化大同的股权,实际上股民不亏、泰富集团不亏。
当初,泰富集团收购淘化大同75%股权的代价是6亿港币,相当于估值是8亿港币;在这期间,淘化大同分红三次,总计分红约2.5亿港币,股民狂喜;而如今,淘化大同被私有化时,估值近9亿港币。一番计算下来,淘化大同的散户不吃亏!
而对于泰富集团来说,淘化大同在股市巅峰时,市值近12亿港币,如今以9亿港币的市值私有化,剩下不少钱;以资产计算,淘化大同如今每年盈利6000多万港币,账上的现金流高达3亿港币。
泰富集团私有化淘化大同花了2.2亿港币,但淘化大同却可以马上贡献给泰富集团3亿港币的现金流。若不是股市低谷,泰富集团又溢价15%,料想不会如此顺利。
林正杰满意的说道:“泰富集团倒是赚8000万港币!”
袁天凡心照不宣的说道:“这些资金本来就是我们赚的,如果不是我们高峰时卖出物业和地皮,自然也不会有这些资金,仅贬值就会高达1.5亿左右。”
林正杰自然也是如此认为,不管是趁股市低迷私有化淘化大同,还是趁股市低迷增持港灯、中巴、九巴,他认为都是泰富集团该得到的利益。
“私有化淘化大同后,我打算将其更名为‘泰安企业’,以后作为我们食品、饮料、零售等业务的控股企业。另外,将3亿港币纳入集团财务。”
“好,我明白了!”
目前,淘化大同主要的产品有:
包括多种豉油、多种蚝油及多种调味酱料,其中淘大酱油是名牌产品;
生产绿宝橙汁,拥有百事可乐等7种品牌的汽水饮品代理权;
包括多种点心、水饺、馄饨、汤圆及饭团等;
洋酒的进口和分销;
包装纸盒的生产和销售;
OK便利店;
在泰富集团收购淘化大同后,业务得到很大的发展,并涉及新的领域:
比如说收购过一家叫做‘健全食品’的企业,进入冷冻食品行列,包括多种点心、水饺、馄饨、汤圆及饭团等;至于参股的旺仔码头,则只是占股50%。
比如进军零售产业,发展OK便利店,成为香港门店最多的便利店,超过7-11便利店的发展。
袁天凡离开后,林正杰心里非常的开心。
泰富集团次轮在购入9亿港币的土地储备(还在进行中,预计700万平方尺的楼面)、完成三家子公司的股权增持至45%、完成一家子公司的私有化、偿还16亿的债务及3亿港币的利息;
最终,泰富集团的债务仅剩下20亿港币,但还有33亿港币的现金流(美股还在套现中)。
本来是30亿的现金流,没想到淘化大同又能贡献3亿港币,再次变回33亿现金流。
当然,这些资金要年底才能全部回流香港,但本来就是为明年的商业行动准备的。
“老板”
泰富集团的副总经理陈伟忠,走进来。
“嗯”
陈伟忠迫不及待的说道:“老板,我打听到金门大厦打算分层销售,不过市场对于这座大厦的价格持不乐观态度,因为其前后四任业主都以凶隙告终,觉得此座大厦甚为邪门,所以估价要比周边的大厦低。”
林正杰当然明白原因:
当年,金门公司由始至终与置地公司追逐竞投‘金门大厦原址(金钟兵房一部分)’,到最后置地公司因为价钱太高,觉得不划算而放弃,遂将这幅地皮拱手让给名不经传的金门建筑公司。
当时的报纸,纷纷以“金门气走置地”,”金门大胜置地”等字眼为标题,可想而知,置地公司的高层心底里,着实感到佷不是味儿,这亦埋下了日后金门建筑公司全军覆殁的祸根。
所以说,金门大厦的第一任业主就是金门建筑。
由于置地在拍卖会丢了面子,便在金门建筑上市后(1970)暗地里吸纳其股票。1975年金门大厦落成,成为中环的一幢大厦,所以金门大厦更是——匹夫无罪,怀璧其罪。
由于怡和,志在金门大厦(个中也可能渗入复仇的因素),自然不惜代价. 1975年5月怡和宣布以每9股面值6元的怡和股票,换取10股面值5元的金门建筑公司的股票,最后成功地收购了金门建筑公司,将它收归名下。
所以,‘金门大厦’第一任业主‘金门建筑’以被恶意收购而结束。
接下来便是金门大厦的第二任业主‘怡和’,七十年代,怡和集团在投资策略上犯了连串致命的错误。集团高层认为香港地方太小,发展空间有限,所以大举向外投资;在夏威夷、菲律宾收购地产、糖厂等项目,在中东、非洲收购银行,运输公司;在澳洲及欧洲则收购连锁超级市场,更大举在英国收购地产公司,但这些策畧后来证明都是错误的。
集团投资了天文数字的资金,结果所收购回来的项目不是效益不佳、就是要大幅撇帐,更加是集团错失了分享香港70至80年代经济高速增长成果的机会。在此消彼长的情况下,怡和唯有向‘亲儿’置地求救,并以7.15亿元作价将金门大厦卖给了置地,以筹集资金渡过难关。
‘金门大厦’的第三任业主,便是置地。
置地因为在七十年代末调整投资方向——过去主要投资商业地产(出租),如今决定投资发展地产(出售为主),故决定售出金门大厦,再加上当时佳宁的陈松青给价实在太高,所以最终以9.98亿港币成交。
置地就因为投资过于突飞猛进,如今陷入很大的困境,仅白笔山别墅、美丽华酒店旧翼、交易大厦项目这三大项目,就足足亏损32亿港币。如今的置地,过着变卖资产,和靠怡和卖资产来救,更要盯着华资大亨们的窥觊。
‘金门大厦’的第四任业务佳宁集团,就不用说了,其集团主席陈松青此时还在监狱里被审查。
四任业主,没有一个落得好下场,难怪市场对金门大厦估值低!
“你觉得呢?”林正杰询问陈伟忠。
陈伟忠说道:“其实,中巴、九巴的现金流都在接近十亿港币,可以让其中一家买下,再将大厦的冠名权单独卖出去。”
林正杰一愣,随即问道:“冠名权卖出去?”
陈伟忠马上说道:“我是觉得如果作为泰富集团的总部大厦,也有些不太好。我们有那么多资金,以后总有机会打造自己的总部大厦。但如果两家巴士公司的一家购买,又用不着冠名权,干脆出售掉冠名权。”
林正杰顿时很有兴趣起来!
中巴、九巴自从纳入泰富集团系后,可谓赚了很多钱。
首先,当初在黄金和股票上,这两家公司赚的都是好几千万港币;
其次,高峰是卖地卖物业,两家公司又赚了6亿多。
最后,期间兑换价值4亿港币的美元,最终又获利1.2亿港币(还没有兑换)。
当然,还有这期间的利息也赚了大几千港币。 总之现在两家的现金流就已经接近10亿港币,随时可以进行多元化发展。
“行,安排九巴来投资,由你来牵头!”
陈伟忠身兼中巴、九巴的董事,由他牵头自然没有问题。
“好,我们一边召开九巴董事会,一边去和处置佳宁集团资产的人协商价格。根据我的预算,这幢37层的大厦,价格不应该超过10亿港币。”
林正杰点点头,金门大厦高37层,物业楼面约41.8万平方尺(可租的楼面,不算公摊)。若以目前的租价21港币计算,一年也在1亿港币。
总价不超过10亿港币的价格,实际上就是回到1979年底的价格。
巅峰时期的价格,则高达16.8亿港币,当然这个价格没有成交过,所以也不能算,但15亿的价格还是值得的。
“可以商量着来,既然想好投资,价格可以谈,具体向我汇报就行。我过两天要去美国一趟,所以这个事你和九巴董事会谈。”
九巴卖掉一個尖沙咀的华源大厦,如今收获一幢中环大厦,股东们该笑死了。
在亚洲证券公司,林正杰翻阅着公司投资的物业。
前面4000万港币(贷款2000万),购入了一层中环的写字楼,还购入了商铺等物业,整体质量都非常不错。
马雅文在一旁高兴的说道:“这层环球大厦写字楼,我打算明年搬进去作为亚洲证券的总部!”
环球大厦时当年的邮政总局原址,在1977年被长实夺得,并成为当时媒体的新闻“长实战胜置地”;这幢大厦37层,每层约1.04万平方尺。
由于当年是分层出售,所以物业分散在很多业主手里,据林正杰所知,恒基地产总部便设在这幢大厦里,李兆基的写字楼在七层。
林正杰说道:“九巴准备整栋购入金门大厦,亚洲证券估计买不了了。所以,后续你继续从市场收购优质的零散物业,中环写字楼最佳、尖沙咀和铜锣湾的商铺其次、高档和豪华住宅投资潜力也不错,接下来一年都是最好的时机。”
马雅文虽然感觉错失一个好的选择,但并没有遗憾多几秒,就像自己男人说的一样,这个时候全港都是便宜的物业,好买的很。
“行,我明白!”
亚洲证券坐拥净资产5亿港币,完全算得上大型企业,特别是这次抄底地产,以后更是资产倍增。
安排好亚洲证券的‘抄底地产’后,林正杰思考了一下。
九龙巴士、亚洲证券的资金,大概安排好了。
中巴还拥有大量的现金流,不过林正杰打算明年安排泰富集团和中巴合作,从拍卖会拿地,以后一起开发。因为明年是官地拍卖的大年,前世拿出50幅土地拍卖,结果流拍了不少。
正好,中巴既然拥有现金流,那就和泰富集团一起合作一些发展项目。当然在最终,中巴还是要投资商业地产,以后和九巴一样,靠收租来完成多元化发展。
以九巴为例,这次如果顺利拿下金门大厦,以后基本就是稳定无忧了。每年收租加巴士业务的盈利,可以给股东高额的分红,同时多余的钱,又可以适当的投资一些收租物业。
翌日,九巴的董事会上。
各董事纷纷赞成九巴投资金门大厦,此时林正杰在九巴的影响力,已经是几乎要超过创始人邓肇坚。
泰富集团入主几年下来,九巴的现金流竟然高达近十亿港币,股东们自然喜笑颜开。同时,九巴还有三处车厂地皮,巴士业务盈利也在近5000万港币,可谓资产丰富。
总经理雷普照在会议室提出:“我建议若是达成收购协议后,我们九巴可以采取七成现金,三成贷款的方式。这样一来,每年的利息也不算多,九巴压力不大。而我们还剩下资金,还可以继续投资物业。”
他算盘打得很好,因为林正杰的一系列安排都非常正确,他从中学习到一些东西。那就是,现在正式吸纳物业的时候。
雷觉坤也说道:“这个提议不错,若是我们这次抄底成功,九巴的多元化便算顺利完成。以后,我们不需要再全靠巴士业务来支撑业绩,同时我们还可以提高巴士的服务,相信这是林生愿意看到的。”
大家都知道,林正杰是一个有社会责任心的大亨,对于巴士业务一直的要求是——减少被投诉,服务好市民。
林正杰爽快的说道:“我会安排好投资部余下商业活动,帮助九巴多元化顺利完成。”
九巴的投资发展部,是直接掌握在泰富集团的手中,而以雷普照等人为首的管理层,更多是经营巴士业务。
雷普照马上说道:“好的,有林生关照,那自然是万无一失。”
对于九巴、中巴、亚洲证券的物业投资,林正杰并不急,香港的物业总资产恐怕得上万亿港币的市场,区区几十亿港币,还是轻轻松松投资的。
更何况,哪怕是1985年买进,都算是在抄底。
最后,林正杰说道:“以后,九巴的资金往来,存款、贷款,我建议都选择恒隆银行!”
自己为大家赚那么多钱,现在也该捞点好处了吧!
一众董事没有反对,纷纷附和这个建议。
大家不傻,林正杰这是给大家面子,九巴已经是泰富集团的‘实质性’子公司。更不要说,泰富集团为九巴发展做出的巨大贡献。
所以,哪怕这个是有利于林正杰其它企业,大家也不会反对。
会议散去后。
雷觉坤还主动和林正杰打招呼告辞,态度非常的端正。
会去的路上,雷觉坤在车上忍不住懊恼不已,因为九龙建业在高峰时购入华源大厦,且在长沙湾车厂地皮损失2500多万,此时已经没有抄底的能力。
这几年,仅银行利息就将九龙建业压迫得很,毕竟这几年是高利率;而租金又大幅下跌,所以九龙建业日子并不好过。
不然,他觉得从林正杰身上学到的抄底,也能派上用场。
当然作为商人来说,不会全信一个人。雷觉坤要真全信林正杰,那就是继续负债也想抄底一点物业了。
(本章完)