黄埔集团突然宣布两个消息，在香江刮起了十二级台风。
第一个是发行50亿港币的可换股债券，已有大股东认购33亿港币。
第二个是旗下将成立一支私募基金，专门投资于海外地产活动。
两个消息都非常让人不可思议：第一個消息让人不可思议的是，黄埔集团在香江发行债券，面对的将是香江投资者。
而其它公司发行可换股债券，一般是面向国外，比如说美刀债券、武士债券等，这是因为香江太小，担心发行不会成功。
而黄埔集团每次发行债券，都是在香江发行港币债券，可见刘志成先生的自信。
第二个消息让人不可思议的是，香江还未出现专门的‘地产基金’，这可是头一遭；重要的是，这还是投资海外的‘地产基金’。
当然了，以刘志成的信誉和名声，响应者立马如云。
在香江投资者看来，跟着享有‘点石成金’的刘志成混，一定是非常赚钱的事。
2月12日，星期五。
今天是‘钻石山地王’拍卖的日子，各大地产公司首脑和香港的记者们纷纷前往。
严格来说，今天不算‘官地拍卖’，因为只有一幅‘地王级地皮’。
一般来说，港府每年会在几月份宣布一年的官地拍卖计划，届时才算拉开帷幕。
而港府拍卖‘地王级’地皮，目的其实为接下来的官地拍卖，拉高价格、造势。
这也充分说明，港府是很矛盾的，既要平息民怨打击炒房，又想在官地拍卖上大赚一笔。
毕竟港府财政的七成，是靠地产！
涉及到‘地王’级别的土地拍卖，刘志成本欲亲自坐镇，不过转念一想，如果他亲自前往，那么很有可能被人抬高价格。
因为在最近一年来，黄埔集团给人的感觉就是——在拍卖场上，不再像以往那样咄咄逼人、势在必得。
虽然也是地产大好友，但也仅是和新鸿基、长实之流，会考虑价格贵否？
所以，如果刘志成这个时候亲自坐镇，难免给人一种非常重视的感觉，不利于拍卖。
这幅土地确实非常的好，地处狮子山下，位于九龙和新界沙田的隧道口（九龙一侧），面积约为28万平方尺。
据港府规划署通告，可以建成五幢面积达120万平方尺的住宅大厦（1500个住宅单元左右），还可以建成65万平方尺的商业面积（低密度/楼不高），还能有不错的园林式公共花园。
刘志成计算了一下，住宅可以在1995年开始出售，1997年上半年售罄，平均售价可以达到6000元每平方尺，则可以获得72亿港币的现金；
商业面积按照1万每平方尺，也值65亿港币（简单估算）。
这就是总计137亿港币的大项目！
总建筑费为20亿港币，加上利息和税费，连30亿港币都不需要。
土地成本50亿港币都是值得的，如果谁和黄埔集团抢的话！
当然50亿港币是不可能的，这幅土地底价为22亿港币，一般溢价7成已经是天价了。
想到这些，刘志成喊来郝庆文，说道：“今天下午你带队去参加拍卖，把地拿回来就是了。
至于价格嘛，溢价七成应该可以拿下。再高三成，便是我的底价，可以电话给我，但要慎重点！”
这个年代已经有了手机，自然可以在拍卖场打电话向场外申请。
郝庆文说道：“嗯，我知道了！说起来，这次我们可能要提防置业信托，也就是包宇刚家族。他们现在全力登陆，雄心万丈，野心勃勃。”
刘志成闻言，不在意的说道：“他们资金雄厚，我们也是一样，无需在意。你只需要用些小计谋，但坚决要拿下！”
郝庆文笑了起来，去年美股大赚十来亿，不是躺着赚钱是什么呢！
而且看老板的样子，非常看好微软、通用动力、花旗银行，打算长期持有的样子。
“好的，我会完成任务的！”
……………
港府，拍卖场。
下午2点。
郝庆文带着几名高级职员走进拍卖会，果然吸引了所有人的目光，大家看到刘志成没有来，顿时感觉压力小了不少。
其实，黄埔集团虽然财势大，但也不是无敌的，毕竟大家都有钱；
不过，刘志成本人有些‘狂妄’，若是到了现场，价格可能他会不在乎，届时大家既怕高价中标，又怕缺席。
不好搞！
郝庆文带队，甚至让一些人觉得，黄埔集团将重心放在了海外和内地。
大家还是纷纷打招呼，不管等会如何激烈，大家私下还是和气一团的。
就算拍卖会竞争，事后也不会真的在意，毕竟每年都那么多拍卖，价高者得是恒古的道理，也没有人会故意抬价。
今天的拍卖也算是‘香江楼市的晴雨表’，如果溢价高，对各家地产公司也有利，因为会促使地产升水。
一般来说，溢价四成算是市道好的门槛，溢价七成是市道正旺的标志。
拍卖会正式开始。
大家纷纷举牌，一时间让人备受鼓舞，香江地产今年可能又是上涨的一年。
竞争很激烈！
到最后，只剩下长实系、黄埔集团、新世界、南丰。
很快，新世界发展败下阵，郑裕桐自言自语的说道：“还是买国外的酒店划算，那么多酒店才50亿港币，这一幅地皮都已经30亿港币了，遭不住！”
手下也只得附和的笑笑，其实新世界发展因为没有足够的储备地皮，现在已经掉队了！
当然了，新世界发展因为有尖沙咀的新世界中心、湾仔的会展广场（又在开始扩建），所以也算大型地产商，只是不能冠以‘大型发展地产商’。
香江的大型发展地产商，只有四家，分别是黄埔、长实、新鸿基、恒基，每年占据着香江55%~70%的楼盘销售。
“32亿港币！”郝庆文不动声色的举牌。
他没有想过以低于35亿港币拿到，因为他算是看出来，最大的竞争对手可能是置业信托。
长实集团因为不喜欢收租物业，而且本身有足够的土地储备，一定会考虑划算不划算的问题。
南丰集团不值一提，有几个钱能经得起霍霍。
置业信托，妄想进军发展地产商，再加上这幅土地有商业面积65万平方尺，所以是非常想获得的。
“32.1亿港币。”吴光震脸色露出一丝渴求。
在吴光震看来，这幅地皮将可以再增加一个非常不错的购物中心，所以也是志在必得。
接下来的竞争，才开始正式上演。
一时间，各大地产商纷纷看起热闹起来，此时他们的心情特别轻松，暗暗庆幸没有跟下去，毕竟两家今天怕是龙争虎斗啊。
“35亿港币。”郝庆文心里也感叹今天怕是要破财了，若是价格溢价十成，怕是真得打电话问问了。
“35.2亿港币。”吴光震心里也非常震撼，这个价格是他一个高管可以做出的决定吗？难道不怕回去挨骂吗？
“35.3亿港币。”郝庆文继续镇定的喊道。
老板心里其实有十成的预算，否则就不会说十成溢价打个电话给他。
还早，郝庆文安慰自己道。
“38.2亿港币。”吴光震感觉心痛极了。
“38.5亿港币。”郝庆文觉得猛加一次。
“38.6亿港币。”
“39.2亿港币。”郝庆文再次喊出来，他已经看到了希望。
果然，吴光震开始沉默，随着拍卖师的落第二锤，他也没有再叫价。
“39.2亿港币成交！”
郝庆文松了一口气，朝吴光震抱拳示意，显得很真诚。
所以人才反应过来，刘志成肯定是交代了底价，而且目前应该还在底价范围内，否则郝庆文不会如此谦虚。 吴光震挤出一丝笑容，应付了一下。
他想学他岳父的海派作风，可发现压根行不通。
近40亿港币的地皮费，再加上建筑费、税费，可能要投资60亿港币以上的项目。
这得多少钱啊！
一时间，吴光震不由得感叹，拍卖会碰到黄埔集团，只能说不是一件轻松的事情。
当刘志成得知39.2亿港币拍得钻石山地王时（前世为35.3亿港币），虽然有些错愕，但还是满意的鼓励了郝庆文一番。
他心里有过十成的预算，甚至是十二成的预算，毕竟他需要投资；十二成的地皮预算，也是比欧美投资赚钱。
更何况，这种项目只要策划一下，将可以把地皮费多出的补偿回来。
比如售楼时间安排，比如九七年七月前，签订一种长期租赁合同（价格优惠一点），都可以多赚一点。
至于会不会被骂，刘志成压根不怕，人站在的角度不一样，他是一间上市公司的董事局主席，是需要为六七万股东负责的。
可以说，九七下半年之前，刘志成起码要让黄埔集团抛售数百亿的资产（目前一年物业交易额是4500亿），并投资在欧美市场上。
当然了，核心写字楼和商场不会出售。
……………
3月伊始，纽约曼哈顿。
黄埔集团北美公司与弘利投资管理公司，已经搬迁至自有物业——公园大道245号。
会议室里，刘志成望着华洋参半的高级职员，觉得这个配置很不错；
里面不少洋人高级职员，都是原来奥林匹亚约克公司的管理层，在里切曼的介绍人加盟黄埔地产投资管理。
“会议开始吧，先说说‘黄埔1号’投资的项目目标！”刘志成淡定的说道。
在二月下旬，黄埔集团顺利私募5亿美刀的商业地产基金，刘志成将这只基金交给了黄埔北美地产投资管理公司进行管理。
当然，刘志成是在亲自布局投资方向。
黄埔北美地产投资管理副总裁larry（拉里），进行了汇报：“BOSS，按照公司的投资大方向，我们找到了一个不错的项目。”
刘志成点点头，然后示意继续。所谓大方向投资，就是优先考虑纽约大学周边的商业物业，而且最好是零售物业，即购物中心、商铺。
他剽窃了巴菲特的创意，认为学校搬不走，那么周边的零售物业自然也会很快转旺。
拉里认真的汇报道：“RTC集团（美丽国资产重组托管公司）在上个月透露出消息，一块纽约大学城的零售物业打算出售，该物业目前无杠杆的收益率为10%（即不贷款购买）。”
不贷款收益率为10%，其实是偏低，意思若是贷款购买，减掉利息支出，收益率可能更低！
就在刘志成觉得不是特别理想的时候，拉里接下来的话，让他眼前一亮。
“通过我们的调查，发现这个零售物业最大的客户，占据着20%的出租面积。
但是每平方尺租金他们只需支付5美刀，而其它租客的平均租金为70美刀每平方尺。”
这就拉流量的做法，这个最大的客户一定是自带流量的大企业，所以才让原来的物业主如此让步。
这种情况在商业地产中，非常常见。
比如伦敦‘金丝雀码头’项目的前期几幢写字楼，也有大量的超低租金的租客，这是希望带动整个项目的繁华的必要操作。
香江当然不需要，能给大企业打个八折，就已经是很大的让步了，谁让香江是寸土寸金。
铜锣湾的租金，是曼哈顿第五大道的两倍。
刘志成马上问道：“最大租户的合同什么时候结束？”
拉里说道：“还有九年到期。”
九年到期，这个最大的租客不可能搬走，毕竟长期建立的老客户是一笔重大财富。
那么，若是按照2001年租金，瞬间可以让这九年的时间收益率提升至35%左右，因为这期间其它租客的租金也是在涨的。
70美刀每平方尺每月，实在太廉价了，而铜锣湾的商铺已经是200~300美刀左右。
一旦美丽国经济转旺（应该就是今年开始），大学城附近的零售物业租金自然也可以提高。
刘志成点点头，说道：“继续说下去，我很有兴趣这个项目！”
拉里高兴的点点头，将这个物业的地理位置、总面积、总售价，一一做了介绍。
总计是9.02万平方尺，售价在4亿美元~4.2亿美元区间。
非常理想的价格！若不是欧美经济糜烂了三四年，那里会如此便宜。
刘志成做事一向果断，马上询问道：“你们之中，有过零售物业管理经验的人，请举手示意一下！”
一众北美高级职员纷纷举手，高达七成左右，看来俱是商业地产管理丰富的高级职员。
其实，黄埔集团的商业地产管理经验，也已经成长为世界级的团队。
这几年不仅引进了国外的管理经验，还因地适宜的形成了自己的管理体系。
刘志成点点头，说道：“那好，拉里副总裁就马上牵头，组建团队去完成这笔交易收购。
这笔交易可贷款五成，时机成熟，我们再重置按揭贷款，优化利润率。”
拉里高兴的点点头，说道：“好的，我们一定圆满完成！”
接下来，刘志成又安排众人继续搜寻曼哈顿的商业地产项目，并讨论了管理上的内容。
这期间，刘志成表现出来的专业性，让大家大开眼界，暗叹刘志成不愧是世界大型地产公司的创始人。
对于5亿美刀的‘黄埔1号’私募基金，刘志成的目的是——增加黄埔集团和本人在香江的影响力。
回报率其实也无需太高，每年15%以上便可以让所有人满意。
而这只基金中不少股东，有政府官员、商界名流，总之占据着香江的绝对核心力量。
‘黄埔1号’的五亿美刀资金，若无意外，已经花掉四成（贷款五成），剩下的六成资金只需在今年完成投资即可。
而后面的项目，刘志成让大家扩大范围，第五大道的零售物业、曼哈顿写字楼、大学周边零售物业.都可以考虑，但需要经过讨论和审批。
刘志成在北美忙完后，没有回香江，而是来到了日不落伦敦。
几天后。
在伦敦庄园休整一晚后，刘志成开始了一天的工作。
工作不玩妞，玩妞不工作，这是刘志成的座右铭。
刘志成的车队驶向金丝雀码头，这个让他魂牵梦萦的项目。
不是因为这个项目可以赚多少钱（当然也可以赚不少钱），而是它是一个里程碑式的项目，好比一个城市的‘地标性建筑’。
比如他投资美洲，‘曼哈顿八幢摩天大厦’就是他的代表作，让人津津乐道的杰作。
而他欧洲的代表作，当然就是‘金丝雀码头’项目。
当然，目前来说肯定是里切曼的代表作，而刘志成最多是个投资人。
但刘志成知道，里切曼就是给他打工的而已。
劳斯莱斯车队通过一座桥，驶入金丝雀码头。
它位于狗岛区内一个半岛形地块河，它三面被泰晤士环绕，面积0.35平方公里（380万平方英尺，相当于1.6个香江太古城）。
金丝雀码头隶属伦敦道克兰区，位于伦敦市区向东5公里，道克兰区占地面积8.5平方公里。
将来其内部的道格岛拥有该地区绝大部分的商业性建筑，而金丝雀码头将会成为道克兰商务区事实上的核心区。
目前金丝雀码头项目已经建成8幢高楼，约650万平方尺的办公面积，开发还不到一半面积。
(本章完)